實況:2008中國房地產規模企業項目指數樣本發布會(組圖)

[發布時間:]2012-11-1 0:00:00 [作者]恒通房產網 [人氣]2297

2008年以來中國房地產的市場受到了政策影響,變動的幅度比較大,如何來把握這個市場的變化的趨勢呢?從2008年1月份開始,中國指數研究院就正式啟動了中國房地產規模企業樣本項目研究這項工作,與此同時也正式啟動了中國唯一的給予消費者購房投資以決策支持這樣一個信息系統。經過了4個多月辛苦的工作還有系統的測評,這兩個研究成果終于跟大家見面了。


2008中國房地產規模企業項目指數樣本發布會現場

▲活動主題:

2008中國房地產規模企業項目指數樣本發布會暨中國購房消費投資測評系統上線儀式

▲活動時間:2008年4月26日09:30

▲活動地點:國誼賓館

▲活動主辦方:中國房地產指數系統、中國指數研究院

▲活動承辦:中國指數研究院

以下為此次活動的圖文直播實況:


主持人

【主持人】尊敬的各位來賓,各位房地產業界的朋友,還有各位媒體的朋友大家早晨好!現在,我們將要開始的是由中國房地產指數系統主辦,中國指數研究院承辦,由中國房地產協會專業與市場專業委員會支持的2008年中國房地產規模企業項目指數樣本發布會,以及中國購房消費投資測評系統的上線儀式。今天來到會場的主要嘉賓有指數研究機構的研究人員還有專家,以及還有像中體集團,陽光股份,明天信華投資,陽光100等30多家開發商代表,還有合作媒體30多家代表,首先讓我們用掌聲歡迎大家的到來。

【主持人】2008年以來中國房地產市場受到了政策影響,變動的幅度比較大,如何來把握這個市場的變化的趨勢呢?從2008年1月份開始,中國指數研究院就正式啟動了中國房地產規模企業樣本項目研究這項工作,與此同時我們也正式啟動了中國唯一給予消費者購房投資以決策支持的這樣一個信息系統。經過了4個多月辛苦的工作還有系統的測評,今天這兩個研究成果就要跟大家見面了,非常高興能夠和大家一起來見證這兩個研究成果今天在此的發布。

【主持人】首先,我們要有請中國房地產指數系統辦公室主任,中國指數研究院常務副院長黃瑜女士為我們進行演講,中國房地產市場發展形勢及中國房地產指數系統的背景意義,有請黃院長。

中國房地產市場發展形勢及中國房地產指數系統的背景、意義

【黃瑜】各位來賓早上好!這里面有很多都是老朋友了。今天是我們一季度剛剛過完,4月份也快要結束了,我們來探討一下,我想大家今天過來還是希望知道我們今天的最新的市場形勢情況。

【黃瑜】我今天的講話主要是給大家介紹一下整體的市場形勢。要了解一季度的情況,大家還是要了解一下去年的整體情況,以及今年一季度各個層次的主要情況。在了解之前,我估計大家都看了我們的宣傳片,我們的宣傳片里面系統介紹了一下中國房地產指數系統。我在這里也簡單地向讓大家介紹一下這個背景。

【黃瑜】同時,我今天講的東西都是基于數據和信息系統的數據資源對市場進行的分析。中國房地產指數系統是1994年的時候,當初由國務院發展研究中心和中國房地產協會共同發起創立的。1995年的時候,由國務院發展研究中心當時的主任主持,并且由一批經濟學家像厲以寧等從宏觀經濟的角度監測房地產市場,建立的這樣一套指數系統。

【黃瑜】這個指數系統經過十年的系統實踐運行之后,在2005年,我們結合最新房地產市場形勢的變化,對整個系統進行了調整、改進。改進之后的中國房地產指數系統是即期進行的調整,包括理論數據的模型,也結合最新的形勢,結合房地產理論和統計理論還有多元統計理論,以及經濟的方法系統的理論對模型進行調整。最早的即期是以1994年1月為即期。調整完了這個系統之后,更能夠反映當先的市場形勢的變化。這也是整個創立指數系統的一個大的框架,這個框架是從1994年開始制定的,到現在一直在貫徹執行。我們現在這個框架里面,最主要是每個月發布的城市綜合指數和分類的指數,有些指數可能還沒有做出來。現在大家看到我們的中房指數月報是發十個城市的走勢圖,同時還會發布一個分物業的指數走勢,比如說寫字樓、住宅的指數。商鋪指數是這兩年才做起來的,從開發企業來說運用得并不是很多,媒體朋友有一些在引用。這是整個中房指數的背景情況。


【黃瑜】大家了解這個背景之后,就對我們做市場跟蹤研究,以及對市場的監測,我們更多是在中房指數系統基礎上建立和做出來的。我現在給大家簡單就2007年的宏觀形勢做一個總結分析。大家在了解2007年大的背景下再來做主要形勢的了解,可能會對當前房地產市場形勢了解全面一些。


中國房地產指數系統辦公室主任、中國指數研究院常務副院長黃瑜女士

【黃瑜】首先來看一下土地市場,2007年整個土地的購置面積和開發面積分別增長了11%和0.7%,這里可以看到,開發土地購置面積比開發面積增長得大一些。土地開發面積的量為購置面積的66.2%,從這里可以看到,開發商買地是比較積極的,同時開發的量只占了購置面積的66%,它的開發速度相對于購置的速度是有所放慢的。第二,我們可以看一下下面這個圖,單方土地成本比2006年同比增長了22.5%,單方土地的購置成本比上年增長了16.5%,這里可以看到,無論是開發成本,還是購置成本都有比較大的幅度上漲。這樣的話也使得整個土地成本有所上升。

【黃瑜】我們再來看一下土地市場招拍掛市場的整體情況,2007年整體土地招拍掛土地總收入超過九千億元,占整個土地總收入的80%,從這個數字可以看到,招拍掛已經成為市場主要的形勢了。由于土地招拍掛占據了主流,這個價格的增長也是非常快的。我們統計了一下,2007年招拍掛市場總價前十位的統計,成交價都基本上高出底價130%,特別是去年還出現了一些地區總價的地王和單價的地王,比如說長沙新河三覺洲地塊,以及上海市黃浦區163街坊地塊分別以72億和32萬/平方米成為地王。

【黃瑜】除了招拍掛形勢對土地公開競爭使得土地價格上升之外,另外還有就是資本市場對土地價格的上升發揮了重要的作用。去年一年很多的公司都紛紛上市了,無論在國內上市還是在境外上市,在香港上市,比較好的公司都追求上市。那么,上市之后企業的資本實力得到了很快的提升,這是上市的企業。過去已經上市的企業,在2007年的資本市場中市值也好,公司的資金也好,在2007年的市場當中得到了非常大的膨脹。所以,這些企業有了錢之后做什么呢?當然是獲取一定的資源,那么就是在土地市場中爭奪最重要的生產資料。我們把整個各大區域的前十位的總價占前十位的情況進行了系統的歸納總結,無論是長三角的前十位的總價地塊,還是說珠三角前十位的地塊,以及環渤海前十位的地塊,基本上60—80%都被上市公司拿走。

【黃瑜】但是,我們有一點我們可以看到,下面這個圖我們可以看到,從土地價格指數的走向也可以看到,應該是說我們的價格指數的增幅也是達到了30%以上的情況。所以,確確實實2007年,公開的市場競爭的情況下,以及在資本市場的拉動下,以及土地資源越來越稀缺的多種因素的作用下,確實土地市場應該是有一個很大的價格的增長。但是,可能比較值得我們注意的是,在2007年的四季度之后,以及今年一季度出現不少流拍的地塊,大屏幕顯示我們把過去幾個月比較好的地塊流拍的地塊做了歸納總結。現在開發企業在拿地的時候已經逐步趨于理性。我們再來看一下整體的開發投資的情況。

【黃瑜】2007年,全年的房地產開發投資同比增長了30%,其中住宅的投資同比增長了32%,應該是說兩項的投資明顯高于固定資產投資的增長24%的數字。在這個投資里面,房地產的投資比例占固定資產投資的比例是18.4%,住宅房地產開發投資的比例達到了71.2%。從這兩個比例看,跟往年沒有什么太大的區別。去年一年無論是房地產開發投資還是住宅開發投資,保持了比較快速的增長速度。

【黃瑜】我們再看一下資金來源,我們把2007年和2008年的全年數字進行了對比,從這兩張圖來看,資金結構并沒有發生太大的變化。即使外資所占比重有所提升,但是提升幅度并不是太快。我

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